Un credit pentru casă e, pentru cei mai mulți oameni, cea mai mare datorie din viață. Înainte să te uiți la rată, merită să știi trei lucruri: câți bani trebuie să ai deja, cât de mare poate fi rata față de salariul tău și ce plătești în plus, la început și în fiecare an. Lecția le ia pe rând, pe un exemplu calculat.
⚡ Pe scurt
La un credit pentru casă în lei, banca îți poate împrumuta cel mult 85% din valoarea locuinței, deci ai nevoie de un avans de cel puțin 15%. Dacă ai deja o locuință, avansul minim urcă la 25%. Toate ratele tale la credite pot fi cel mult 40% din venitul net, sau 45% la prima locuință. Peste avans, la început mai plătești notarul, cartea funciară și evaluarea: la o locuință de 350.000 de lei, în jur de 7.000 de lei. Iar în fiecare an, asigurările locuinței.
Ce e un credit ipotecar
Un credit ipotecar e un credit garantat cu o ipotecă pe o casă sau pe un apartament. Ipoteca e dreptul băncii de a vinde locuința dacă nu mai plătești. Ea se scrie în cartea funciară, registrul public în care apare cine e proprietarul fiecărui imobil și ce datorii apasă pe el. Cât timp ai creditul, locuința e a ta, dar n-o poți vinde fără acordul băncii.
Pentru că banca are garanția locuinței, creditul poate fi mare și lung, de obicei 20–30 de ani. Dobânda e mai mică decât la un credit de nevoi personale. Prețul e că pui locuința în joc.
Avansul: cât trebuie să ai deja
Avansul e partea din preț pe care o plătești din banii tăi. Restul îl împrumuți. Banca Națională a României (BNR) pune o limită: creditul nu poate depăși un anumit procent din valoarea locuinței, așa cum o stabilește evaluarea.
| Situația ta | Creditul, cel mult | Avansul, cel puțin |
|---|---|---|
| Credit în lei, nu ai altă locuință | 85% | 15% |
| Credit în lei, ai deja o locuință | 75% | 25% |
| Credit în euro, câștigi în lei, nu ai altă locuință | 75% | 25% |
| Credit în euro, câștigi în lei, ai deja o locuință | 65% | 35% |
Limitele sunt minime: o bancă poate cere un avans mai mare. Creditele garantate de stat, prin programe guvernamentale, au reguli proprii și nu intră în tabel.
Un avans mai mare înseamnă un credit mai mic, o rată mai mică și mult mai puțină dobândă în total. La exemplul de mai jos, avansul de 25% în loc de 15% scade rata cu aproximativ 260 de lei și dobânda totală cu peste 43.000 de lei.
❓ Quiz rapid
Dan are deja un apartament și vrea să cumpere încă unul, de 300.000 de lei, cu un credit în lei. Care e avansul minim cerut de regulile BNR?
Cât îți dă banca: rata față de venit
Banca nu se uită doar la locuință, ci și la cât câștigi. Regula BNR se numește gradul de îndatorare: toate ratele tale lunare la credite, adunate, împărțite la venitul net lunar.
- Cel mult 40% din venitul net, ca regulă.
- Cel mult 45%, la primul credit pentru o locuință în care vei sta, dacă n-ai avut niciodată o locuință.
- Intră toate creditele: cel nou, dar și creditul de nevoi personale, leasingul sau cardul de credit pe care le ai deja.
Dacă alegi rate descrescătoare, banca socotește cu cea mai mare rată, adică prima. De aceea, cu același venit, poți primi un credit mai mic la rate descrescătoare decât la rate egale.
Băncile au voie să depășească limita doar la o mică parte din creditele lor, după regulile BNR. Pentru un calcul al tău, socotește cu 40% sau 45%.
Limita e un maxim, nu o recomandare. O rată de 45% din venit lasă puțin loc pentru restul vieții, mai ales dacă dobânda e variabilă și crește. Vezi întâi cât îți rămâne în bugetul lunar.
❓ Quiz rapid
Pentru prima ei locuință, Ana ar avea o rată de 2.000 de lei. Nu are alte credite. Ce venit net lunar îi trebuie, cel puțin, după limita BNR?
Exemplu: ce plătește Ioana în afară de rată
💡 Exemplu: Ioana cumpără primul ei apartament
Ioana cumpără un apartament vechi de 350.000 de lei. N-a avut niciodată o locuință, deci avansul minim e 15%: 52.500 de lei. Împrumută 297.500 de lei pe 25 de ani, în lei, cu dobândă variabilă de 7,57% (IRCC de 5,57% plus marja băncii de 2%), cu rate egale.
La început, pe lângă avans:
| Cost | Cât | De unde vine suma |
|---|---|---|
| Notarul, pentru contractul de vânzare | 4.154,99 lei | onorariul minim, pe tranșe |
| Notarul, pentru contractul de ipotecă | 1.394,25 lei | onorariul minim, pe tranșe |
| Cartea funciară, pentru proprietate | 525 lei | 0,15% din preț |
| Cartea funciară, pentru ipotecă | 397,50 lei | 100 de lei + 0,1% din credit |
| Evaluarea apartamentului | 500 de lei | prețul evaluatorului (sumă aleasă pentru exemplu) |
| Total | 6.971,74 lei |
Banca Ioanei nu cere comision de analiză a dosarului și nici comision lunar de administrare. Ioana are nevoie, deci, de aproximativ 59.500 de lei din banii ei: avansul și costurile de început.
În fiecare lună și în fiecare an:
- rata: 2.212,06 lei pe lună;
- asigurarea obligatorie a locuinței (PAD): 130 de lei pe an;
- asigurarea facultativă cerută de bancă: 250 de lei pe an (sumă aleasă pentru exemplu).
Se încadrează? Rata de 2.212,06 lei e cel mult 45% din venit dacă Ioana câștigă net cel puțin 4.915,69 lei pe lună. Câștigă 6.000 de lei, deci rata e 37% din venit.
Dacă IRCC crește cu un punct, la 8,57%, rata urcă la 2.409,60 lei: cu 197,54 lei mai mult pe lună.
În 25 de ani, dacă dobânda rămâne aceeași, Ioana dă băncii 663.618,73 lei, din care 366.118,73 lei dobândă. Cu avansul, costurile de început și asigurările (380 de lei × 25 de ani = 9.500 de lei), apartamentul de 350.000 de lei o costă în total în jur de 732.600 de lei.
Costurile de început se plătesc o singură dată, dar trebuie să le ai în plus față de avans: banca nu le include în credit. Cine le plătește? Dacă nu se înțeleg altfel, cheltuielile contractului de vânzare (notarul și cartea funciară) sunt ale cumpărătorului. Contractul de ipotecă e oricum al tău, pentru că tu iei creditul.
Cum se face de fapt. Onorariile din tabel sunt minimele stabilite de Ministerul Justiției. Notarul poate cere mai mult, poate adăuga TVA dacă e plătitor de TVA și adaugă câteva zeci de lei pentru arhivarea actelor. Dacă prețul declarat e sub valoarea minimă din studiul de piață al notarilor, onorariul se socotește la acea valoare. Cere-i notarului calculul înainte. La o locuință nouă, cumpărată de la dezvoltator, întreabă dacă prețul afișat include TVA.
Asigurările
Asigurarea obligatorie a locuinței (PAD) e cerută prin lege oricărui proprietar, cu sau fără credit. Acoperă cutremurul, alunecările de teren și inundațiile, până la 100.000 de lei pentru o locuință cu structură din beton armat, metal sau lemn ori cu pereți din piatră sau cărămidă arsă (tip A), la o primă de 130 de lei pe an. Fără PAD, niciun asigurător nu-ți poate vinde o asigurare facultativă pentru locuință.
Asigurarea facultativă acoperă mai mult: valoarea întreagă a locuinței și alte riscuri, precum incendiul. Banca o cere de obicei pe toată durata creditului, cu ea ca beneficiar.
Asigurarea de viață acoperă ratele dacă ție ți se întâmplă ceva. Unele bănci o cer, altele o lasă la alegerea ta. Ce e obligatoriu scrie în FEIS (vezi mai jos), iar costul asigurărilor obligatorii intră în DAE.
Legea îți dă câteva drepturi aici:
- alegi tu asigurătorul. Banca nu te poate obliga să încheii asigurarea la o societate agreată de ea. Trebuie să accepte polița altui asigurător, dacă acoperă la fel;
- banca nu poate cere o asigurare care nu e utilă pentru credit;
- dacă uiți să-ți reînnoiești polița, banca poate încheia una în numele tău și pe banii tăi, dar doar după ce te anunță în scris cu cel puțin 15 zile înainte și doar pe cel mult un an.
❓ Quiz rapid
Banca îi propune lui Mihai asigurarea apartamentului la asigurătorul cu care lucrează ea. Mihai găsește la alt asigurător o poliță care acoperă la fel și e mai ieftină. Ce poate face?
Pașii până la semnare
- 1
Socotește cât poți plăti
Avansul, aproximativ 2% din preț pentru costurile de început și o rată care îți lasă loc în buget, chiar dacă dobânda crește. Fondul de urgență rămâne neatins.
- 2
Cere oferte de la două-trei bănci
Pentru aceeași sumă și aceeași perioadă. Compară DAE și suma totală de plată, nu doar dobânda.
- 3
Depune dosarul
Banca îți dă o confirmare scrisă că dosarul e complet și îți răspunde în cel mult 30 de zile. Dacă nu primești creditul, nu are voie să-ți ia comision de analiză.
- 4
Alege evaluatorul
Poți folosi evaluatorul plătit de bancă, unul din lista ei (cel puțin 15 nume) sau orice evaluator autorizat ANEVAR, cu care faci tu contractul.
- 5
Primește FEIS și gândește-te 15 zile
FEIS e fișa standard cu oferta ta. Vine cu cel puțin 15 zile înainte de semnare; în acest timp, oferta nu se mai poate schimba. Poți semna mai devreme doar renunțând în scris, printr-un document separat. Proiectul de contract ți se dă gratuit.
- 6
Semnează la notar
Contractul de vânzare, contractul de credit și contractul de ipotecă. Notarul trimite actele la cartea funciară.
Dacă, mai târziu, nu mai poți plăti, ai un drept care contează: înainte ca banca să treacă la executare, poți cere să vinzi tu locuința, timp de cel puțin 6 luni. De obicei, așa iei un preț mai bun decât la o licitație.
Refinanțarea
Refinanțarea înseamnă un credit nou, de obicei la altă bancă, cu care îl plătești pe cel vechi. Se face când găsești o dobândă mai bună. Pentru creditul vechi e o rambursare anticipată: la creditul pentru casă, banca veche nu-ți poate cere nimic pentru ea și nici pentru documentul de care ai nevoie ca să refinanțezi.
Creditul nou are însă costurile lui: o evaluare nouă, notarul pentru ipoteca nouă și cartea funciară. Și aceleași reguli BNR: creditul nou poate fi cel mult 85% din valoarea locuinței, iar rata trebuie să încapă în gradul de îndatorare. Refinanțarea merită dacă dobânda economisită e clar mai mare decât costurile.
⚠️ Pe ce reguli se bazează lecția
Avansul și gradul de îndatorare sunt din Regulamentul BNR nr. 17/2012, în forma din 25 octombrie 2022. Drepturile tale sunt din OUG nr. 52/2016, în forma din 13 martie 2025. Tarifele de carte funciară sunt din Ordinul ANCPI nr. 16/2019, în forma din 8 martie 2026, onorariile notarilor din Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024, în forma din 13 ianuarie 2025, iar prima PAD din Legea nr. 260/2008, în forma din 11 noiembrie 2023. Toate se pot schimba; dacă se schimbă, se schimbă și data de actualizare a lecției.
Pe scurt, ce faci
Înainte să cauți apartamentul, socotește trei sume: avansul (cel puțin 15%), costurile de început (în jur de 2% din preț) și rata pe care ți-o permiți, nu doar pe cea pe care ți-o dă banca. Cere apoi FEIS de la mai multe bănci și folosește cele 15 zile. Cu calculatorul de ipotecă de mai jos poți încerca avansuri, perioade și dobânzi diferite; costurile de notar le iei din calculul notarului.
📚 Surse și data verificării
Verificate la 12 octombrie 2026. OUG nr. 52/2016 (forma consolidată din 13.03.2025) și Codul civil (Legea 287/2009, forma din 03.05.2026), din corpusul legislativ NeoBase. Regulamentul BNR nr. 17/2012, Ordinul ANCPI nr. 16/2019, Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024 și Legea nr. 260/2008 nu sunt în corpus; citite pe legislatie.just.ro, în forma consolidată de la acea dată.
- Temei legal, avansul: Regulamentul BNR 17/2012 art. 3 lit. a) (creditul pentru investiții imobiliare: garantat cu ipotecă, pentru cumpărarea, construirea, renovarea unei locuințe sau pentru rambursarea unui astfel de credit); art. 18 alin. (1) (85% în lei), alin. (3) (75% în euro, 60% în alte valute, pentru cine nu câștigă în moneda creditului), alin. (2) (80% pentru cine câștigă în moneda creditului), alin. (3^1) și (3^2) (limitele, pentru cine declară că nu are o locuință; cu 10 puncte mai mici pentru cine are), alin. (5) (creditele garantate de stat nu intră), toate în forma de la 18.02.2022 (Regulamentul BNR 3/2022).
- Temei legal, gradul de îndatorare: Regulamentul BNR 17/2012 art. 13 alin. (1) (toate ratele la credite, raportate la venitul net) și alin. (1^1) (la rate inegale, cea mai mare rată); art. 19 alin. (1) (40%), alin. (2) (45% la primul credit pentru locuința proprie, pentru cine n-a avut locuință), alin. (3) (20% / 25% la creditele în valută); art. 20 (depășirea, în limita a 15% din volumul creditelor băncii, nu peste 250.000 de euro).
- Temei legal, costurile de început: Ordinul ANCPI 16/2019, anexa, pct. 2.3.2 (intabulare pentru persoane fizice, 0,15% din valoarea din act, minimum 60 de lei, nota 8) și pct. 2.3.3 (ipotecă, 100 de lei/imobil + 0,1% din creanța garantată, nota 9). OMJ 177/C/2024, normele, anexa nr. 2 pct. I lit. f) (vânzare de la 200.001 la 600.000 lei: 2.805 lei + 0,9% peste 200.001 lei) și pct. V lit. d) (garanție imobiliară de la 200.001 la 500.000 lei: 1.209 lei + 0,19% peste 200.001 lei); onorariul se calculează la valoarea declarată, dar nu sub valoarea din studiul de piață, fără TVA în bază; onorariul de arhivare, 25 sau 45 de lei pe act. Codul civil art. 1.666 alin. (1) (cheltuielile contractului de vânzare, ale cumpărătorului, dacă nu s-a convenit altfel). OUG 52/2016 art. 8 lit. l) (evaluarea și costurile ei, în informațiile generale) și art. 13 alin. (1), (3), (4) (fără comision de analiză dacă creditul nu se acordă; răspuns în 30 de zile de la dosarul complet, cel mult 60 de la cerere; confirmarea scrisă).
- Temei legal, asigurările: Legea 260/2008 art. 2 (locuința de tip A), art. 3 alin. (1) (asigurarea obligatorie a locuințelor) și alin. (9) (fără PAD, nicio asigurare facultativă a locuinței), art. 5 alin. (1) și (2) (100.000 lei și 130 de lei pe an la tip A; 50.000 lei și 50 de lei la tip B), în forma de la 11.11.2023 (Legea 115/2023). OUG 52/2016 art. 12 alin. (3) (interzis asigurătorul impus; polița echivalentă acceptată), alin. (4)–(6) (polița încheiată de bancă la nereînnoire: notificare cu cel puțin 15 zile înainte, cel mult un an), alin. (8) (interzisă asigurarea inutilă); art. 19 alin. (3) lit. d); art. 3 pct. 12 și art. 29 alin. (2) (costul asigurărilor obligatorii, în costul total și în DAE).
- Temei legal, pașii și drepturile: OUG 52/2016 art. 9 alin. (2) lit. b), (5)–(8), (11) (FEIS cu cel puțin 15 zile înainte; perioada de reflecție, oferta fermă și irevocabilă; renunțarea doar în scris, prin document separat; proiectul de contract gratuit); art. 83 (alegerea evaluatorului: al băncii, din lista de cel puțin 15 sau orice evaluator ANEVAR); art. 56 alin. (1) (vânzarea directă de către consumator, cel puțin 6 luni, înainte de executare).
- Temei legal, refinanțarea: OUG 52/2016 art. 41 alin. (3) (rambursarea anticipată fără costuri) și art. 16 alin. (1) lit. h) (fără cost pentru documentul necesar refinanțării); Regulamentul BNR 17/2012 art. 3 lit. a) (creditul pentru rambursarea unui credit pentru locuință e tot credit pentru investiții imobiliare, deci se aplică aceleași limite).
- Exemplu: Ioana, Ana, Dan și Mihai sunt persoane inventate. Dobânda de 7,57% variabilă e cea din lecția 110 (IRCC 5,57% + marja 2%). Evaluarea (500 de lei) și asigurarea facultativă (250 de lei pe an) sunt sume alese pentru exemplu, nu tarife reale. Calcule: avans 15% × 350.000 = 52.500 lei; credit 297.500 lei, 300 de luni, 0,630833% pe lună, rate egale: 2.212,06 lei; total 663.618,73 lei, dobândă 366.118,73 lei (fără rotunjiri lunare, ca în 120 și 130). La 8,57%: 2.409,60 lei (+197,54 lei). Notar vânzare: 2.805 + 0,9% × 149.999 = 4.154,99 lei. Notar ipotecă: 1.209 + 0,19% × 97.499 = 1.394,25 lei. Carte funciară: 0,15% × 350.000 = 525 lei; 100 + 0,1% × 297.500 = 397,50 lei. Total început: 6.971,74 lei (≈ 2% din preț). Venit minim la 45%: 2.212,06 ÷ 0,45 = 4.915,69 lei; la 6.000 de lei, 36,9%. Total aproximativ: 52.500 + 6.971,74 + 663.618,73 + 9.500 = 732.590,47 lei. Avans 25%: credit 262.500 lei, rată 1.951,82 lei (−260,24 lei), dobândă 323.045,94 lei (−43.072,79 lei). Quiz-uri: 25% × 300.000 = 75.000 lei; 2.000 ÷ 0,45 = 4.444,44 lei; 2.000 ÷ 0,40 = 5.000 lei.
- Interpretare: baza onorariului pentru ipotecă e luată ca suma creditului (creanța garantată); actele cu un singur notar pot avea și alte taxe mici (extrase de carte funciară, arhivare), lăsate deoparte. „Notarul poate adăuga TVA dacă e plătitor de TVA” e o concluzie din regula generală a TVA, nu o regulă din ordinul notarilor (acesta spune doar că TVA nu intră în baza de calcul). „De obicei iei un preț mai bun decât la licitație” e o observație practică, nu o regulă. Faptul că băncile cer asigurarea facultativă și, uneori, pe cea de viață e practică bancară; obligațiile concrete apar în FEIS (OUG 52 art. 8 lit. m) și n)). Totalul pe 25 de ani presupune dobânda neschimbată.