NEOBASE
← Înapoi la Finanțe Personale

Declarația unică, când ai venituri în afară de salariu: cazul chiriei

Actualizat: 14 octombrie 2026 · 8 min de citit

Cuprinsul lecției

Ai moștenit o garsonieră, te-ai mutat la partener și apartamentul tău a rămas gol, sau ai cumpărat o locuință ca s-o dai cu chirie. Din salariu, impozitul îl reține angajatorul și nu faci nimic. Din chirie, nu ți-l reține nimeni: îl calculezi, îl declari și îl plătești tu. Lecția îți arată pașii, cât plătești și când apare și contribuția la sănătate (CASS).

⚡ Pe scurt

Înregistrezi contractul la ANAF în 30 de zile de la semnare. O dată pe an, până la 25 mai a anului următor, depui Declarația unică (formularul 212) și plătești impozitul: 10% din 80% din chirie, adică 8% din ce scrie în contract. CASS de 10% apare doar dacă venitul net din chirii, adunat cu alte venituri de acest fel, ajunge la 24.300 de lei pe an (pentru 2026), și se calculează pe un plafon fix, nu pe chirie. Salariul nu te scutește.

Primul pas: contractul, înregistrat în 30 de zile

Contractul de închiriere se face în scris. Din momentul în care l-ai semnat, ai cel mult 30 de zile să-l înregistrezi la ANAF, la administrația financiară de care ții după domiciliu. La fel și orice modificare: o chirie nouă, o prelungire, încetarea mai devreme.

Depui o „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”, împreună cu o copie a contractului: la ghișeu, prin poștă, cu scrisoare recomandată, sau online. Dacă locuința are mai mulți proprietari, contractul spune care dintre ei face înregistrarea.

Înregistrarea te ajută și pe tine. Un contract semnat doar de voi doi, fără notar, devine prin înregistrarea la ANAF titlu executoriu pentru chirie: dacă chiriașul nu mai plătește, poți cere executarea silită fără să mai faci întâi un proces pentru chiria restantă. Ce înseamnă executarea silită, pas cu pas, arată lecția despre ce se întâmplă când nu mai poți plăti, privită din partea celui care datorează.

Cât impozit plătești

Calculul are trei pași:

  1. Venitul brut este chiria din contract, pe tot anul. Contează ce scrie în contract, nu ce ai încasat efectiv.
  2. Venitul net: din brut, statul îți scade automat 20%, ca o sumă forfetară pentru cheltuieli. Nu aduci facturi și nu poți scădea cheltuielile reale (reparații, impozitul pe clădire, mobila nouă): cei 20% țin loc de toate.
  3. Impozitul este 10% din venitul net.

Pe scurt: 10% din 80% din chirie, adică 8% din chiria din contract.

💡 Exemplu: garsoniera lui Cosmin

Cosmin, 36 de ani, are un salariu și o garsonieră moștenită de la bunica lui. Din 1 ianuarie 2026 o dă cu chirie unei studente, cu 2.000 de lei pe lună. Pe 12 ianuarie înregistrează contractul la ANAF.

  • Venitul brut pe 2026: 2.000 × 12 = 24.000 de lei.
  • Venitul net: 24.000 − 20% = 19.200 de lei.
  • Impozitul: 10% × 19.200 = 1.920 de lei, adică 160 de lei pe lună, în medie.
  • CASS: nu datorează. Venitul net de 19.200 de lei e sub pragul de 24.300 de lei (vezi mai jos).

Până la 25 mai 2027, Cosmin depune Declarația unică pentru 2026 și plătește 1.920 de lei. Ca să nu caute banii în mai, pune deoparte 160 de lei din fiecare chirie, într-un cont separat, așa cum ar face un PFA cu banii pentru taxe.

Dacă chiria e stabilită în euro, venitul în lei se calculează cu cursul mediu anual al BNR din anul respectiv.

❓ Quiz rapid

Andreea are o chirie de 1.500 de lei pe lună, tot anul, de la o persoană fizică. Cât impozit pe venit plătește pe acel an?

Când apare și CASS-ul

CASS (contribuția la sănătate, 10%) nu se plătește pe toată chiria și nici de la primul leu. Regula are două trepte.

Întâi, pragul. Aduni pe un an anumite venituri, altele decât salariul și pensia: venitul net din chirii, dobânzile de la bancă (după impozit), dividendele (după impozit) și altele asemenea. Dobânzile la titlurile de stat Tezaur și Fidelis nu intră, pentru că sunt neimpozabile; detaliile, în lecția despre saltea, depozit și titluri de stat. Dacă totalul e sub 6 salarii minime, nu datorezi CASS.

Apoi, plafonul. Dacă ajungi la prag, CASS-ul nu se calculează pe venitul tău, ci pe una din trei sume fixe. Pentru veniturile din 2026 se folosește salariul minim de la 1 ianuarie 2026, de 4.050 de lei (cel de 4.325 de lei, din iulie, nu contează aici):

Sub 6 salarii minime

Venitul tău (net, adunat):sub 24.300 lei

CASS de plată pe 2026:0 lei

Între 6 și 12 salarii minime

Venitul tău (net, adunat):24.300 – 48.599 lei

CASS de plată pe 2026:10% × 24.300 = 2.430 lei

Între 12 și 24 de salarii minime

Venitul tău (net, adunat):48.600 – 97.199 lei

CASS de plată pe 2026:10% × 48.600 = 4.860 lei

24 de salarii minime sau mai mult

Venitul tău (net, adunat):97.200 lei sau mai mult

CASS de plată pe 2026:10% × 97.200 = 9.720 lei

Două lucruri pe care mulți nu le știu:

  • Salariul nu te scutește. Ai CASS reținut din salariu și ești asigurat, dar pentru chirie îl datorezi separat, dacă treci pragul. Nici pensionarii nu sunt scutiți pentru chirii: scutirea lor privește doar pensia.
  • Pragul face un salt. Cine e puțin peste prag plătește tot plafonul, nu doar 10% din diferență.

💡 Exemplu: Laura, cu 600 de lei mai mult pe lună

Laura, colega lui Cosmin, are un apartament cu două camere, închiriat tot anul 2026 cu 2.600 de lei pe lună. Alte venituri în afară de salariu nu are.

  • Venitul brut: 2.600 × 12 = 31.200 de lei; venitul net: 31.200 − 20% = 24.960 de lei.
  • Impozitul: 10% × 24.960 = 2.496 de lei.
  • Venitul net trece de 24.300 de lei, deci datorează CASS pe primul plafon: 10% × 24.300 = 2.430 de lei.
  • Total de plată până la 25 mai 2027: 4.926 de lei.

Față de Cosmin, Laura încasează cu 7.200 de lei mai mult pe an, dar plătește cu 3.006 lei mai mult: 576 de lei impozit în plus și 2.430 de lei CASS. Asta nu e un motiv să ceri chirie mai mică. E un motiv să știi pragul și să pui deoparte suma corectă.

❓ Quiz rapid

Mihnea are salariu, din care i se reține CASS. Din chirie, are un venit net de 30.000 de lei pe 2026 și alte venituri nu are. Datorează CASS pentru chirie?

Declarația unică, pas cu pas

  1. 1

    Semnezi un contract scris

    Cu chiria, durata, data plății și cine plătește utilitățile. Dacă închiriezi împreună cu altcineva, contractul spune cine îl înregistrează.

  2. 2

    Îl înregistrezi la ANAF în 30 de zile

    Cererea de înregistrare și o copie a contractului: la ghișeu, prin poștă sau online. La fel, în 30 de zile, orice modificare sau încetare a contractului.

  3. 3

    Pui deoparte banii pentru taxe

    8% din fiecare chirie pentru impozit, iar dacă te apropii de prag, încă o parte pentru CASS.

  4. 4

    Până la 25 mai, depui Declarația unică

    Formularul 212, pentru anul trecut. Cel mai simplu, din Spațiul Privat Virtual (SPV) al ANAF, unde formularul se poate completa online; contul se face cu nume și parolă, aprobat după o identificare la ghișeu sau prin video. Se poate depune și pe hârtie.

  5. 5

    Până la 25 mai, plătești

    Impozitul și, dacă e cazul, CASS-ul. Poți plăti și mai devreme, oricând în cursul anului.

Dacă întârzii plata, datorezi pentru fiecare zi 0,02% dobândă și 0,01% penalitate, adică 0,03% pe zi din suma neplătită. La cei 1.920 de lei ai lui Cosmin, 100 de zile de întârziere înseamnă aproximativ 58 de lei. Nu e mult, dar se adaugă la o sumă pe care oricum o datorezi.

Dacă chiriașul nu mai plătește

Impozitul se calculează după chiria din contract, nu după banii încasați. Dacă chiriașul pleacă sau nu mai plătește și contractul rămâne neschimbat, pe hârtie tu încă ai venitul. De aceea, orice înțelegere nouă (o chirie mai mică, plecarea mai devreme) se face în scris și se înregistrează la ANAF tot în 30 de zile. Și pentru banii pe care ți-i datorează, contractul înregistrat e titlul executoriu de care vorbeam mai sus.

Când e altfel

  • Chiriașul e o firmă. Firma îți reține impozitul (tot 10% din 80%) la fiecare plată și îl plătește ea. Impozitul e final și nu-l mai declari. Venitul intră însă la pragul de CASS: dacă, adunat cu alte venituri de acest fel, ajungi la 24.300 de lei, depui Declarația unică doar pentru CASS.
  • Închiriezi pe zile, prin platforme. Închirierea unor camere pe cel mult 30 de zile aceluiași om, prin platforme de cazare, are alte reguli: venitul se socotește după banii încasați, cheltuielile forfetare sunt de 30%, iar peste 7 camere devine activitate independentă. Lecția nu acoperă acest caz.

❓ Quiz rapid

Radu închiriază un spațiu unei firme de contabilitate (SRL), cu 1.500 de lei pe lună. Alte venituri în afară de salariu nu are. Ce face Radu cu impozitul pe chirie?

⚠️ Valabil pentru veniturile din 2026

Cotele (10% impozit, 20% cheltuieli, 10% CASS), pragurile de CASS și termenul de 25 mai sunt verificate în Codul fiscal, în forma din 8 august 2026, pentru veniturile din 2026, declarate în 2027. Pragurile se schimbă cu salariul minim de la 1 ianuarie al fiecărui an. Uneori statul dă o reducere pentru plata mai devreme (pentru veniturile din 2025, 3%, cu plata și declarația până la 15 aprilie 2026); pentru veniturile din 2026, nu e stabilită încă. Uită-te la data acestei lecții și la anunțurile ANAF din anul respectiv.

Lecția nu acoperă: închirierea pe termen scurt prin platforme, arenda terenurilor agricole, împărțirea venitului între coproprietari, chiriile din străinătate și închirierea ca PFA.

O chirie bine ținută în evidență înseamnă trei date în calendar: semnarea contractului (plus 30 de zile pentru înregistrare), 25 mai pentru declarație și plată, și o sumă pusă deoparte lunar. Dacă te gândești să cumperi o locuință ca s-o dai cu chirie, începe cu ce costă un credit ipotecar și socotește din start impozitul și, dacă e cazul, CASS-ul.

📚 Surse și data verificării

Verificate la 14 octombrie 2026, în formele consolidate din corpusul legislativ NeoBase, dacă nu e spus altfel.

  • Temei legal:
    • Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), forma la 8 august 2026:
      • art. 83 alin. (1)–(4): veniturile din cedarea folosinței bunurilor; închirierea pe termen scurt a 1–7 camere; peste 7 camere, activitate independentă; alin. (5): înregistrarea contractului și a modificărilor în cel mult 30 de zile; la bunul deținut în comun, contractul desemnează cine îl înregistrează;
      • art. 84 alin. (1)–(2): venitul brut, chiria din contract pe fiecare an, indiferent de momentul încasării; alin. (3): venitul net, cu cota forfetară de 20%; alin. (3^1): chiria în valută, la cursul mediu anual BNR; alin. (10): fără registru și fără contabilitate;
      • art. 84^1 alin. (1), (3), (5), (6): chiria plătită de o firmă: 20% cheltuieli, 10% reținut la sursă, impozit final;
      • art. 85: închirierea pe termen scurt a camerelor (cota de 30%, venitul încasat);
      • art. 122 alin. (1) lit. c), (3): Declarația unică, până la 25 mai inclusiv a anului următor; alin. (6) lit. a): fără declarație pentru impozitul final reținut la sursă; alin. (7): declarația pentru contribuții, dacă se datorează;
      • art. 123 alin. (2): cota de 10% pe venitul net anual din chirii; alin. (7): plata până la termenul declarației;
      • art. 135^1 alin. (3): salariul minim de la 1 ianuarie al anului de realizare a venitului, pentru plafoanele CASS;
      • art. 137 alin. (1): chiria nu e printre veniturile pentru care se datorează CAS (pensie);
      • art. 154 alin. (1) lit. h^1), h^2): scutirile de CASS ale salariaților și pensionarilor privesc doar drepturile de autor, respectiv pensia; art. 155 alin. (1) lit. e): chiria e venit supus CASS; art. 156: cota de 10%;
      • art. 170 alin. (2)–(4): pragul de 6 salarii minime și plafoanele de 6, 12 și 24 de salarii minime; veniturile care se adună (lit. c) chirii, lit. d) dobânzi și dividende după impozit); alin. (5): veniturile neimpozabile nu intră;
      • art. 174^1 alin. (1)–(2): CASS se declară în Declarația unică, până la 25 mai.
    • Salariul minim de la 1 ianuarie 2026: 4.050 lei (HG nr. 1.506/2024, menținut, potrivit preambulului OUG nr. 89/2025); 4.325 lei de la 1 iulie 2026 (HG nr. 146/2026, art. 1), care nu contează pentru CASS-ul pe 2026.
    • Bonificația pentru veniturile din 2025: OUG nr. 8/2026, art. 8 (nota din Codul fiscal, sub art. 121).
    • Codul de procedură fiscală (Legea nr. 207/2015), forma la 8 august 2026: art. 174 alin. (5): dobânda de 0,02% pe zi; art. 176 alin. (2): penalitatea de întârziere de 0,01% pe zi.
    • Codul civil, art. 1.798: contractul de locațiune înregistrat la organul fiscal e titlu executoriu pentru plata chiriei.
  • Procedura ANAF (nu e în corpus): Ordinul ANAF nr. 114/2019, modificat prin Ordinul ANAF nr. 161/2025: cererea de înregistrare a contractelor de locațiune, depusă la registratură, prin poștă sau electronic, cu o copie a contractului, la organul fiscal al domiciliului (comunicatul DGRFP Galați din 13.02.2025, static.anaf.ro). Depunerea formularului 212 din SPV și înregistrarea în SPV cu nume și parolă: ghidul ANAF de precompletare a Declarației unice D212, 2026 (anaf.ro).
  • Calcule: Cosmin: 2.000 × 12 = 24.000; × 80% = 19.200; × 10% = 1.920. Laura: 2.600 × 12 = 31.200; × 80% = 24.960; × 10% = 2.496; CASS 10% × 6 × 4.050 = 2.430; total 4.926; diferența față de Cosmin: 4.926 − 1.920 = 3.006 lei. Andreea: 18.000 × 80% × 10% = 1.440. Radu: 18.000 × 80% = 14.400 < 24.300. Întârzierea: 1.920 × 0,03% × 100 = 57,60 lei.
  • Interpretare: normele de aplicare a Codului fiscal (HG nr. 1/2016, pct. 20) au rămas cu cota forfetară de 40%; lecția folosește cota de 20% din Codul fiscal, care are prioritate. Ce acoperă cota forfetară (uzura, reparațiile, impozitele pe proprietate) e explicat tot în pct. 20 din norme.
  • Exemplu: Cosmin, Laura, Andreea, Mihnea și Radu sunt persoane inventate; chiriile sunt alese pentru exemplu.