„Chiria e bani aruncați” e una dintre frazele pe care le auzi cel mai des când vine vorba de locuință. E pe jumătate adevărată: chiria nu se întoarce la tine. Dar nici o parte din rata la bancă nu se întoarce. Lecția compară corect cele două drumuri, pe un exemplu calculat, și îți arată de ce depinde alegerea.
⚡ Pe scurt
Nu compara chiria cu rata. Compară ce plătești fără să recuperezi. La chirie, asta e chiria. La cumpărare, e dobânda, impozitul pe clădire, asigurările, reparațiile și câștigul pierdut pe banii din avans. Partea din rată care scade datoria (principalul) rămâne a ta. În exemplul lecției, în primul an, cumpărarea costă mai mult decât chiria, aproximativ 2.520 de lei pe lună față de 2.000. Contează cât timp rămâi (costurile notarului se recuperează doar în ani), cum se mișcă prețul locuinței și dacă ai un venit stabil și un fond de urgență după avans.
De ce comparația „chirie contra rată” e greșită
Rata la un credit pentru casă are două bucăți. Dobânda e prețul împrumutului: pleacă la bancă și nu se mai întoarce, exact ca o chirie. Principalul e partea care scade datoria: la fiecare lună, o bucată din apartament devine a ta. Dacă îl vinzi, banii aceștia îi primești înapoi (minus ce mai datorezi băncii).
Pe lângă rată, proprietarul mai are cheltuieli pe care chiriașul nu le are:
- impozitul pe clădire, plătit în fiecare an la primărie;
- asigurările locuinței: cea obligatorie (PAD) și, de obicei, cea cerută de bancă;
- reparațiile: centrala, instalațiile, geamurile din apartament și fondul de reparații al blocului, pe care proprietarii sunt obligați să-l aprobe în fiecare an și îl plătesc lunar, odată cu întreținerea. Din el se repară părțile comune: acoperișul, fațada, scara. La chirie, reparațiile mari sunt ale proprietarului;
- câștigul pierdut pe avans: banii puși în avans nu mai aduc dobândă. Dacă stăteau în titluri de stat, aduceau ceva în fiecare an.
Toate acestea sunt, și ele, „bani aruncați”. Comparația corectă pune față în față chiria cu dobânda + impozitul + asigurările + reparațiile + câștigul pierdut. Restul, adică principalul, e economie, nu cost.
Întreținerea lunară a blocului, curentul și gazul le plătește cine locuiește, chiriaș sau proprietar. De aceea le lăsăm deoparte: sunt aceleași în ambele variante.
Exemplu: Ioana, cumpără sau rămâne în chirie?
Ioana e cea din lecția despre creditul ipotecar. Acolo, cumpără un apartament de 350.000 de lei cu un avans de 15% și un credit de 297.500 de lei pe 25 de ani, cu dobândă de 7,57%. Aici o punem în fața alegerii: poate închiria un apartament asemănător cu 2.000 de lei pe lună.
💡 Exemplu: costurile pe care Ioana nu le recuperează, în primul an
Dacă rămâne în chirie: 2.000 de lei × 12 luni = 24.000 de lei.
Dacă cumpără: în primul an plătește rate de 26.544,75 lei. Din ele, 4.166,59 lei scad datoria (rămân ai ei). Restul e cost:
| Cost în primul an | Cât | De unde vine suma |
|---|---|---|
| Dobânda din rate | 22.378,16 lei | primele 12 rate ale creditului din lecția 140 |
| Impozitul pe clădire | 435 de lei | 65 mp, cota de 0,1% (vezi mai jos) |
| Asigurările locuinței | 380 de lei | PAD 130 de lei + asigurarea cerută de bancă 250 de lei |
| Reparațiile | 3.500 de lei | 1% din preț pe an (sumă aleasă pentru exemplu) |
| Câștigul pierdut pe avans | 3.568 de lei | 6% pe an la 59.472 de lei (avansul și costurile de la notar) |
| Total | 30.261 de lei | aproximativ 2.522 de lei pe lună |
În primul an, cumpărarea o costă pe Ioana cu aproximativ 6.260 de lei mai mult decât chiria. Pe deasupra, la început a plătit o singură dată 6.972 de lei la notar, cartea funciară și evaluare. Banii aceștia nu se întorc nici ei.
Ce o poate face să câștige: dacă apartamentul se scumpește cu peste 1,8% pe an (6.260 ÷ 350.000), creșterea prețului acoperă diferența. Dacă se ieftinește, pierde și mai mult. Nimeni nu știe dinainte.
Ce se schimbă în timp: dobânda din rate scade de la an la an, pentru că datoria e tot mai mică. În al zecelea an, dobânda e de aproximativ 18.330 de lei, cu 4.050 de lei mai puțin decât în primul. Chiria, în schimb, de obicei crește odată cu prețurile. După câțiva ani, balanța se poate întoarce în favoarea cumpărării.
Un lucru e important: comparația e corectă doar dacă, rămânând în chirie, Ioana nu cheltuie cei aproximativ 59.500 de lei pe care i-ar fi dat pe avans și la notar. Dacă îi ține deoparte, îi aduc dobândă. Dacă îi cheltuie, chiria chiar devine mai scumpă pe termen lung: Ioana n-are nici apartament, nici economii.
Sumele din exemplu sunt alese ca să arate metoda, nu prețurile din orașul tău. Refă calculul cu chiria, prețul și dobânda pe care le găsești tu. Un reper rapid: câți ani de chirie face apartamentul. La Ioana, 350.000 ÷ 24.000 ≈ 14,6 ani. Cu cât numărul e mai mare, cu atât chiria iese mai avantajoasă; cu cât e mai mic, cu atât cumpărarea.
❓ Quiz rapid
În primul an, Ioana plătește băncii rate de 26.544,75 lei. Ce parte din ele e cost pierdut, comparabil cu chiria?
Impozitul pe clădire: cum se calculează
Impozitul pe locuință îl stabilește primăria, după reguli din Codul fiscal. Pentru o locuință a unei persoane fizice, din 2026:
- Iei suprafața construită, cu tot cu balcoanele. Dacă nu se poate măsura pe exterior, suprafața utilă se înmulțește cu 1,4.
- O înmulțești cu o valoare pe metru pătrat din lege. La un bloc din beton sau cărămidă, cu apă, canalizare, curent și încălzire, e 2.677 de lei pe mp.
- Înmulțești cu un coeficient după cât de mare e localitatea și zona: de la 0,90 (un sat, în zona D) până la 2,60 (Bucureștiul, în zona A). Zonele le stabilește consiliul local; zona A e de obicei centrul.
- Dacă blocul are între 50 și 100 de ani, valoarea scade cu 15%; peste 100 de ani, cu 25%.
- Aplici cota hotărâtă de consiliul local: între 0,08% și 0,2%. Pentru 2026, cota nu poate fi mai mică decât cea din 2025.
La Ioana: 65 mp × 2.677 lei × 2,50 (un municipiu mare, zona centrală) = 435.012,50 lei. Cu o cotă de 0,1%, impozitul e 435 de lei pe an. Cu cota minimă ar fi 348 de lei, cu cea maximă 870 de lei. Consiliul local poate adăuga și o cotă suplimentară. Suma exactă o afli de la primărie, de obicei și online.
Impozitul se plătește în două rate egale, până la 31 martie și 30 septembrie. Consiliul local poate da o reducere de până la 10% dacă plătești tot anul până la 31 martie. Chiriașul nu plătește acest impozit: îl plătește proprietarul, și de obicei îl include în chirie.
Ce câștigi și ce pierzi la chirie
Chiria are un preț care nu apare în calcul: siguranța locuinței. Proprietarul poate vinde apartamentul sau poate să nu-ți mai prelungească contractul. Codul civil te protejează parțial:
- Reparațiile necesare sunt ale proprietarului: centrala care s-a stricat de vechime, țevile, acoperișul. Tu plătești doar reparațiile mici, care vin din folosirea obișnuită. Dacă proprietarul, anunțat, nu se apucă de reparație, o poți face tu, iar el îți dă înapoi banii, cu dobândă.
- Poți pleca oricând, chiar dacă ai semnat pe o perioadă fixă, anunțând cu cel puțin 60 de zile înainte. O clauză care spune altceva nu contează.
- Dacă ați semnat fără o durată, și proprietarul te poate anunța că încheie contractul, cu cel puțin 60 de zile înainte, dacă plătești lunar.
- Dacă proprietarul vinde apartamentul, noul proprietar trebuie să-ți respecte contractul doar dacă închirierea e notată în cartea funciară (pentru apartamentele înscrise acolo). Pentru o chirie lungă, merită făcută notarea.
- O clauză care te obligă să faci o asigurare la un asigurător ales de proprietar nu contează: alegi tu.
Pe de altă parte, chiria îți dă flexibilitate: te muți pentru un job nou în alt oraș fără să vinzi nimic. Iar banii tăi nu stau blocați într-un singur apartament.
Dacă ești în cealaltă parte, proprietarul care dă locuința cu chirie, impozitul și declarația sunt în lecția despre Declarația unică și chiria.
❓ Quiz rapid
Centrala din apartamentul închiriat de Radu s-a stricat de vechime. Radu îl anunță pe proprietar, dar acesta nu face nimic. Ce poate face Radu?
Cât timp rămâi: întrebarea cea mai importantă
La cumpărare, o parte din bani se plătește o singură dată: notarul, cartea funciară, evaluarea, plus mutarea și mobilarea. La Ioana, doar actele au fost aproape 7.000 de lei. Dacă vinzi după doi ani, i-ai împărțit pe doi ani: aproximativ 3.500 de lei pe an, peste diferența care exista deja. Dacă rămâi douăzeci de ani, sunt câteva sute de lei pe an. La vânzare apar, de obicei, alte costuri: anunțuri, poate un agent imobiliar, poate o reparație ca să arate bine.
De aceea, cu cât știi mai sigur că rămâi mulți ani în același loc, cu atât cumpărarea are mai multe șanse să iasă mai bine.
❓ Quiz rapid
Mihai are bani de avans, dar știe că peste doi ani se mută în alt oraș, pentru un job. Chiria și costul anual al unui apartament cumpărat ar fi cam la fel. Ce variantă îl costă probabil mai puțin?
Când are sens să cumperi
Cumpărarea îți dă ceva ce chiria nu-ți dă: siguranța că nimeni nu te poate muta și, după 20–30 de ani, o locuință fără rată. Dar are sens doar dacă poți răspunde „da” la toate întrebările de mai jos.
- 1
Rămâi în același loc mulți ani?
Cu cât stai mai mult, cu atât costurile plătite o singură dată se împart pe mai mulți ani. Dacă te gândești la o mutare în câțiva ani, chiria e de obicei mai ieftină.
- 2
Îți rămâne un fond de urgență după avans?
Avansul și costurile de la notar nu trebuie să-ți golească economiile. Ca proprietar, o centrală stricată sau o lună fără venit le plătești tu. Vezi lecția despre fondul de urgență.
- 3
Ai un venit stabil și o rată care îți lasă loc în buget?
Rata trebuie să încapă în buget și dacă dobânda variabilă crește. Banca socotește limita; tu socotești cât îți rămâne de trăit.
- 4
Ai făcut calculul costurilor pierdute?
Dobânda din primul an, impozitul, asigurările, reparațiile și câștigul pierdut pe avans, față de chiria pentru o locuință asemănătoare. Dacă diferența e mare, întreabă-te cât ar trebui să crească prețul ca s-o acopere.
Dacă ai răspuns „nu” la una dintre ele, chiria nu e o pierdere: e o alegere bună pentru acum. Pune deoparte banii de avans și refă calculul peste un an sau doi. Ce faci cu banii între timp e în lecția despre fondul de urgență și în cea despre saltea, depozit sau titluri de stat.
⚠️ Pe ce reguli și cifre se bazează lecția
Impozitul pe clădire e calculat după Codul fiscal, în forma din 8 august 2026, cu valorile pe metru pătrat în vigoare din 1 ianuarie 2026. Cota și eventuala cotă suplimentară le hotărăște consiliul local, în fiecare an. Drepturile chiriașului sunt din Codul civil, în forma din 3 mai 2026. Chiria, reparațiile, dobânda la banii din avans și suprafața din exemplu sunt alese pentru exemplu, nu sunt prețuri de piață. Dacă se schimbă regulile, se schimbă și data de actualizare a lecției.
Pe scurt, ce faci
Nu te lăsa convins nici de „chiria e bani aruncați”, nici de „cumpărarea e cea mai bună investiție”. Pune pe o foaie, pentru primul an, chiria față de dobândă, impozit, asigurări, reparații și câștigul pierdut pe avans. Apoi întreabă-te cât timp rămâi și dacă îți rămâne un fond de urgență. Cu calculatorul de ipotecă de mai jos afli rata și dobânda totală pentru suma ta.
📚 Surse și data verificării
Verificate la 14 octombrie 2026, în formele consolidate din corpusul legislativ NeoBase: Codul fiscal (Legea 227/2015, forma din 08.08.2026), Codul civil (Legea 287/2009, forma din 03.05.2026) și Legea 196/2018 privind asociațiile de proprietari (forma din 19.12.2025).
- Temei legal, impozitul pe clădire: Codul fiscal art. 457 alin. (1) (cota între 0,08% și 0,2%, stabilită de consiliul local), alin. (1^1) (cota nu poate fi mai mică decât cea din 2025; introdus de Legea 239/2025, de la 01.01.2026), alin. (2) (valoarea impozabilă pe mp; tip A, cu toate instalațiile: 2.677 lei/mp, de la 01.01.2026), alin. (4) (suprafața construită desfășurată, cu balcoanele și logiile), alin. (5) (suprafața utilă × 1,4), alin. (6) (coeficienții de corecție, 0,90–2,60), alin. (6^1) (reducerea cu 15% / 25% după vechime; introdus de OUG 9/2026, de la 27.02.2026); art. 462 alin. (1) și (2) (plata în două rate, 31 martie și 30 septembrie; bonificația de până la 10%); art. 489 alin. (2) (cotele adiționale, de până la 100% față de nivelurile maxime).
- Temei legal, chiria: Codul civil art. 1.786 lit. b) (locatorul menține bunul în stare de folosință), art. 1.788 alin. (1)–(4) (reparațiile necesare, ale locatorului; reparațiile locative, ale locatarului; reparația făcută de locatar și restituirea cu dobânzi), art. 1.811 lit. a) (contractul e opozabil cumpărătorului dacă locațiunea e notată în cartea funciară), art. 1.824 alin. (2) lit. a) (preavizul locatorului de cel puțin 60 de zile la închirierea fără durată, cu chiria lunară), art. 1.825 alin. (1) (chiriașul denunță contractul pe durată determinată cu preaviz de cel puțin 60 de zile; clauza contrară, nescrisă), art. 1.826 lit. a) (clauza care impune asigurătorul, nescrisă).
- Temei legal, fondul de reparații: Legea 196/2018 art. 71 alin. (2) (proprietarii aprobă un fond de reparații anual, alimentat în avans, în tranșe lunare egale, pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune). Cine îl plătește între proprietar și chiriaș se stabilește prin contract; lecția îl socotește la proprietar.
- Temei legal, asigurările și costurile de început: cele din lecția 140 (Legea 260/2008 art. 5 pentru prima PAD de 130 de lei; Ordinul ANCPI 16/2019 și OMJ 177/C/2024 pentru carte funciară și notar).
- Exemplu: Ioana, Radu și Mihai sunt persoane inventate; creditul Ioanei e cel din lecția 140. Chiria (2.000 lei pe lună), reparațiile (1% din preț pe an), dobânda de 6% la banii din avans (apropiată de titlurile de stat din lecția 220), suprafața (65 mp), coeficientul (2,50, rangul I, zona A) și cota (0,1%) sunt alese pentru exemplu. Calcule: rata 2.212,06 lei; primele 12 rate 26.544,75 lei, din care dobândă 22.378,16 lei și principal 4.166,59 lei; dobânda din al zecelea an 18.327,31 lei (−4.050,85 lei). Impozit: 65 × 2.677 × 2,50 = 435.012,50 lei; × 0,1% = 435,01 lei (0,08%: 348,01 lei; 0,2%: 870,03 lei). Banii din avans: 52.500 + 6.971,74 = 59.471,74 lei; × 6% = 3.568,30 lei. Total: 22.378,16 + 435 + 380 + 3.500 + 3.568 = 30.261,16 lei; ÷ 12 = 2.521,76 lei pe lună; față de chirie, +6.261,16 lei; ÷ 350.000 = 1,79%. Raportul preț / chirie anuală: 350.000 ÷ 24.000 = 14,58.
- Interpretare: comparația pe costuri nerecuperabile (chiria față de dobândă, impozit, asigurări, reparații și costul de oportunitate al banilor proprii) e o metodă didactică, nu o regulă oficială. Lasă deoparte, pentru simplitate: costul de oportunitate al principalului plătit în timp, impozitul pe teren, creșterea chiriei și a prețului, costurile de la vânzare și eventualele programe de stat. Reparațiile de 1% pe an sunt un reper ales, nu o medie măsurată. Pragul de 1,8% pe an privește doar primul an. Faptul că proprietarul include impozitul în chirie e practică de piață, nu o regulă.