„Cumpăr un apartament și îl dau cu chirie” e, pentru mulți români, prima idee când au bani strânși sau o moștenire. Lecția arată cât rămâne de fapt dintr-o chirie, ce riscuri are un apartament cumpărat ca investiție, ce se schimbă când îl cumperi cu credit și ce sunt fondurile imobiliare. Nu îți spune ce să alegi: îți dă calculele, ca să compari cu cifrele tale.
⚡ Pe scurt
Randamentul din anunț („chirie pe an ÷ preț”) e brut. După impozitul pe chirie, impozitul pe clădire, reparații, asigurare și o lună fără chiriaș, în exemplul lecției 7,2% devin aproximativ 4,8% pe an, înainte să se miște prețul. Un apartament înseamnă toți banii într-un singur bun, care se vinde greu și cu costuri (la vânzare, 3% din preț dacă l-ai ținut cel mult 3 ani, 1% după). Cu credit, câștigul și pierderea se măresc: la un avans de 25%, o scădere a prețului cu 10% îți ia 40% din banii puși. Fondurile imobiliare și firmele imobiliare listate la bursă îți dau imobiliare cu sume mici și mai multă diversificare, cu riscurile și costurile lor.
Casa ta nu e același lucru cu un apartament de investiție
Locuința în care stai îți dă un acoperiș și siguranța că nu te mută nimeni. Asta are valoare, dar nu e un randament: nu încasezi nimic din ea, ci plătești impozit, reparații și, poate, o rată. Dacă se scumpește, ai câștig doar pe hârtie, pentru că și locuința următoare, pe care ai cumpăra-o după vânzare, s-a scumpit probabil la fel.
Cum compari chiria cu cumpărarea pentru casa ta e în lecția despre chirie sau cumpărare, iar avansul, rata și costurile de început, în lecția despre creditul ipotecar. Aici e vorba de alt apartament, cumpărat ca să aducă bani: o investiție ca oricare alta, cu randament, risc și costuri.
De la chiria brută la ce rămâne
Anunțurile și agenții socotesc de obicei randamentul simplu: chiria pe un an împărțită la preț. E un randament brut: arată cât încasezi, nu cât îți rămâne.
Ca proprietar, din chirie plătești:
- impozitul pe chirie: 10% din 80% din chiria din contract, adică 8%. Cei 20% scăzuți țin loc de toate cheltuielile: nu poți scădea reparațiile, impozitul pe clădire sau dobânda la credit. Contractul se înregistrează la ANAF în 30 de zile, iar declarația și plata sunt până la 25 mai a anului următor. Pașii și contribuția la sănătate (CASS), care apare doar peste un prag, sunt în lecția despre Declarația unică și chirie;
- impozitul pe clădire, la primărie, în fiecare an (cum se calculează e în lecția despre chirie sau cumpărare);
- asigurarea obligatorie a locuinței (PAD) și, dacă vrei, una facultativă;
- reparațiile și fondul de reparații al blocului;
- lunile fără chiriaș, în care plătești tu întreținerea și nu încasezi nimic.
La cumpărare mai plătești o singură dată notarul și cartea funciară. Dacă nu vă înțelegeți altfel, cheltuielile contractului de vânzare sunt ale cumpărătorului.
Exemplul lui Adrian, cumpărat cash
Exemplul pornește de la randamentul din anunț și scade, pe rând, ce plătește proprietarul într-un an obișnuit. Sumele sunt alese pentru exemplu, nu sunt prețuri de piață; refă calculul cu prețul, chiria și costurile din orașul tău.
Impozitul pe clădire e socotit cu regulile din 2026, cu o cotă de 0,1%; cota exactă o hotărăște consiliul local. Reparațiile de 1% din preț pe an sunt un reper ales, ca în lecția despre chirie sau cumpărare.
💡 Exemplu: Adrian, un apartament de 300.000 de lei
Adrian cumpără cash un apartament cu două camere, de 300.000 de lei, ca să-l dea cu chirie. Anunțurile din zonă arată o chirie de 1.800 de lei pe lună.
Randamentul din anunț: 1.800 × 12 = 21.600 de lei pe an; 21.600 ÷ 300.000 = 7,2%.
La cumpărare plătește notarului cel puțin 3.704,99 lei și cărții funciare 450 de lei: 4.154,99 lei, onorariile minime, fără TVA și taxe mici.
Într-un an obișnuit: între doi chiriași, apartamentul stă gol o lună, deci încasează 11 × 1.800 = 19.800 de lei.
| Cost pe an | Cât | De unde vine suma |
|---|---|---|
| Impozitul pe chirie | 1.584 lei | 8% din 19.800 de lei |
| Impozitul pe clădire | 353,36 lei | 55 mp × 2.677 lei × 2,40 × 0,1% |
| Asigurarea obligatorie (PAD) | 130 de lei | prima pentru o sumă asigurată de 100.000 de lei |
| Reparații și fondul de reparații | 3.000 de lei | 1% din preț (reper ales) |
| Întreținerea în luna fără chiriaș | 300 de lei | sumă aleasă |
| Total | 5.367,36 lei |
Ce rămâne: 19.800 − 5.367,36 = 14.432,64 lei pe an, adică 1.202,72 lei pe lună. Față de preț, 4,81%; dacă pui la socoteală și cei 4.154,99 lei de la început, 4,75%.
Venitul net din chirie (80% × 19.800 = 15.840 de lei) e sub pragul de CASS pe 2026 (24.300 de lei), deci Adrian nu datorează CASS, dacă nu are și alte venituri de acest fel.
Cei aproximativ 4,8% nu sunt tot randamentul. Ca la o acțiune, unde câștigi din dividende și din preț (lecția despre risc și randament), la apartament se adaugă sau se scade schimbarea prețului lui. Și timpul tău: cauți chiriași, semnezi și înregistrezi contracte, rezolvi o centrală stricată. Dacă plătești o firmă să administreze apartamentul, comisionul ei scade și el randamentul.
❓ Quiz rapid
Un anunț spune: „Apartament 300.000 de lei, chirie 1.800 de lei pe lună, randament 7,2% pe an.” Ce nu e inclus în acest 7,2%?
Riscurile unui apartament de investiție
Toți banii într-un singur bun
Cu 300.000 de lei într-un apartament, ai un singur bun, într-un singur oraș, într-un singur bloc. Dacă zona se depreciază, blocul are o problemă sau nu găsești chiriaș, nu are ce să compenseze. E aceeași idee ca la diversificare: un coș cu multe lucruri are mai puține surprize decât unul singur.
Prețurile pot și scădea
În România, prețurile locuințelor măsurate de Eurostat au scăzut cinci ani la rând după criza din 2008: indicele a coborât de la 129,28 în 2009 la 97,22 în 2014, adică cu aproximativ 25%. Nivelul din 2009 a fost depășit abia în 2021. Cine a cumpărat în 2009 a așteptat peste zece ani ca prețul să revină, fără să socotim inflația. După 2014, prețurile au crescut în fiecare an, cu aproximativ 70% până în 2025. Seria arată că amândouă lucrurile s-au întâmplat; nu spune ce urmează.
Vânzarea durează și costă
O acțiune sau o unitate de fond o vinzi de obicei în câteva zile. Un apartament, nu: cauți cumpărător, el poate avea nevoie de credit și de evaluare, apoi mergeți la notar. Dacă ai nevoie de bani repede, s-ar putea să accepți un preț mai mic.
La vânzare, vânzătorul plătește un impozit pe prețul de vânzare, nu pe câștig:
- 3%, dacă ai deținut apartamentul cel mult 3 ani;
- 1%, dacă l-ai deținut mai mult de 3 ani.
Perioada se socotește de la data la care ai devenit proprietar. Impozitul îl calculează și îl încasează notarul, înainte să semneze actul. Dacă prețul din contract e sub valoarea minimă din studiul de piață al notarilor, impozitul se socotește la acea valoare. Pentru venitul din vânzarea unui imobil nu se plătește CASS. Dacă lucrezi cu o agenție imobiliară, comisionul ei se adaugă.
❓ Quiz rapid
Adrian vinde apartamentul după 2 ani, cu 320.000 de lei. L-a cumpărat cu 300.000. Cât impozit plătește la notar?
Chiriașul și contractul
Un chiriaș care nu plătește sau strică apartamentul îți taie randamentul din exemplu. Contractul înregistrat la ANAF te ajută: e titlu executoriu pentru chirie, deci poți cere executarea fără un proces pentru chiria restantă. Impozitul însă se socotește după chiria din contract, nu după ce ai încasat, așa că o înțelegere nouă se face în scris și se înregistrează. Detaliile sunt în lecția despre Declarația unică și chirie.
Cu credit: câștigul și pierderea cresc împreună
Mulți cumpără apartamentul de investiție cu un credit. Dacă ai deja o locuință, regulile BNR îți cer un avans mai mare: la un credit în lei, cel puțin 25% din valoarea locuinței, nu 15%.
Creditul face ca o mică schimbare a prețului să fie una mare pentru banii tăi. Se numește levier: lucrezi cu bani împrumutați, dar câștigul și pierderea pe tot apartamentul sunt ale tale.
💡 Exemplu: Bianca cumpără același apartament cu credit
Bianca are deja o locuință. Cumpără un apartament de 300.000 de lei cu un avans de 75.000 de lei (25%) și un credit de 225.000 de lei pe 25 de ani, cu dobândă de 7,57% (ca în lecția despre creditul ipotecar). Rata: 1.672,99 lei pe lună.
Dacă prețul crește cu 10%, apartamentul valorează 330.000 de lei. Câștigul de 30.000 de lei e +40% față de cei 75.000 de lei puși de ea.
Dacă prețul scade cu 10%, valorează 270.000 de lei. Datoria la bancă rămâne aproape aceeași, deci pierderea de 30.000 de lei e −40% din banii ei. Cumpărat cash, ca Adrian, ar fi pierdut 10%.
Lună de lună: cu aceleași costuri ca la Adrian, chiria îi lasă în medie 1.202,72 lei pe lună, sub rata de 1.672,99 lei. Bianca pune din buzunar 470,27 lei pe lună (5.643,24 de lei în primul an). Din ratele primului an, 3.151,20 lei scad datoria și devin partea ei din apartament; 16.924,66 lei sunt dobândă.
Pe deasupra, plătește costurile creditului de la început (evaluarea, notarul și cartea funciară pentru ipotecă), ca în lecția despre creditul ipotecar.
Creditul îi dă Biancăi un apartament pe care altfel nu și l-ar fi permis, și un câștig mai mare dacă prețul crește. În schimb, are de plătit rata în fiecare lună, cu sau fără chiriaș, iar o dobândă variabilă poate crește. O lună fără chiriaș sau o reparație mare vin în plus peste cei 470 de lei. Cu ce venit și cu ce fond de urgență acoperi lunile proaste contează la fel de mult ca prețul apartamentului.
❓ Quiz rapid
Bianca a pus un avans de 75.000 de lei și a luat un credit de 225.000 de lei pentru un apartament de 300.000. Prețul scade cu 10%. Ce se întâmplă, aproximativ, cu banii ei?
Fondurile imobiliare și firmele imobiliare de la bursă
Există și o cale de a investi în imobiliare fără să cumperi un apartament: prin acțiuni sau unități de fond.
- Firmele imobiliare listate la bursă dețin clădiri (birouri, centre comerciale, depozite, locuințe) și trăiesc din chirii. În SUA și în multe țări, cele care împart aproape tot venitul acționarilor se numesc REIT-uri (real estate investment trusts). Le cumperi prin broker, ca pe orice acțiune.
- Fondurile care investesc în astfel de firme sau direct în clădiri îți dau unități, ca orice fond de investiții. Există și ETF-uri care urmăresc un indice de firme imobiliare (lecția despre indice și ETF).
Ce câștigi față de un apartament: începi cu sume mici, ai bucăți din zeci sau sute de clădiri, nu te ocupi de chiriași și vinzi de obicei în câteva zile. Ce rămâne: prețul acțiunilor sau al unităților se mișcă zilnic și poate scădea mult într-o criză, iar costurile fondului se scad din randament în fiecare an (lecția despre costuri).
Comisia americană a pieței de capital (SEC) atrage atenția asupra REIT-urilor care nu sunt listate la bursă: se vând greu, valoarea lor e greu de aflat ani la rând, pot plăti distribuiri din banii noilor investitori sau din împrumuturi, iar comisioanele de la intrare pot ajunge la aproximativ 9–10% din sumă. La orice produs imobiliar care ți se oferă, verifici întâi firma în registrul ASF, cum ai văzut în lecția despre broker, și citești documentul cu informații esențiale (KID).
Impozitul e cel de la acțiuni și fonduri, nu cel de la chirii: de exemplu, dividendele au 16%, iar câștigul la vânzare, prin broker din România, 3% sau 6%. Toate cazurile sunt în lecția despre impozitele pe investiții.
Față în față
| Criteriu | Apartament de închiriat | Fond imobiliar sau firmă imobiliară listată |
|---|---|---|
| Câți bani îți trebuie | Prețul întreg sau un avans de cel puțin 25% (dacă ai deja locuință), plus notarul | Câteva sute de lei sau mai puțin |
| Diversificarea | Un singur bun, într-un singur loc | Bucăți din multe clădiri, uneori din mai multe țări |
| Cât de repede vinzi | Săptămâni sau luni; prețul se negociază | De obicei câteva zile, la prețul pieței din acea zi |
| Munca ta | Chiriași, contracte, reparații, declarația unică | Aproape deloc |
| Costurile | Notar și carte funciară la cumpărare, costurile anuale ale proprietarului, impozit 3% sau 1% la vânzare | Comisionul brokerului și costurile anuale ale fondului |
| Impozitul pe venit | 8% din chiria din contract; CASS peste prag | 16% pe dividende sau distribuiri; 3% sau 6% pe câștig, prin broker din România |
| Prețul | Nu-l vezi zilnic, dar se schimbă și el | Îl vezi în fiecare zi și poate scădea brusc |
Câți bani îți trebuie
Apartament de închiriat:Prețul întreg sau un avans de cel puțin 25% (dacă ai deja locuință), plus notarul
Fond imobiliar sau firmă imobiliară listată:Câteva sute de lei sau mai puțin
Diversificarea
Apartament de închiriat:Un singur bun, într-un singur loc
Fond imobiliar sau firmă imobiliară listată:Bucăți din multe clădiri, uneori din mai multe țări
Cât de repede vinzi
Apartament de închiriat:Săptămâni sau luni; prețul se negociază
Fond imobiliar sau firmă imobiliară listată:De obicei câteva zile, la prețul pieței din acea zi
Munca ta
Apartament de închiriat:Chiriași, contracte, reparații, declarația unică
Fond imobiliar sau firmă imobiliară listată:Aproape deloc
Costurile
Apartament de închiriat:Notar și carte funciară la cumpărare, costurile anuale ale proprietarului, impozit 3% sau 1% la vânzare
Fond imobiliar sau firmă imobiliară listată:Comisionul brokerului și costurile anuale ale fondului
Impozitul pe venit
Apartament de închiriat:8% din chiria din contract; CASS peste prag
Fond imobiliar sau firmă imobiliară listată:16% pe dividende sau distribuiri; 3% sau 6% pe câștig, prin broker din România
Prețul
Apartament de închiriat:Nu-l vezi zilnic, dar se schimbă și el
Fond imobiliar sau firmă imobiliară listată:Îl vezi în fiecare zi și poate scădea brusc
Niciuna dintre variante nu e „mai sigură” în general: apartamentul îți dă control și un bun pe care îl vezi, fondul îți dă diversificare și bani disponibili repede. Diferă riscurile, costurile și timpul pe care îl ceri de la tine.
⚠️ Valabil la 22 octombrie 2026
Impozitele (8% din chirie, 3% sau 1% la vânzarea imobilului, 16% pe dividende) sunt din Codul fiscal în forma din 18 octombrie 2026, iar pragul de CASS e cel pentru veniturile din 2026. Tarifele notarului și ale cărții funciare sunt minimele din ordinele în vigoare la aceeași dată; avansul de 25% e din regulamentul BNR. Prețul, chiria, costurile și dobânda din exemple sunt alese, nu sunt prețuri de piață. Lecția nu recomandă vreun fond, vreo firmă sau vreun oraș.
Ce reții
- Randamentul din anunț e brut. Scade din chirie impozitul (8%), impozitul pe clădire, asigurarea, reparațiile și lunile fără chiriaș: în exemplu, 7,2% devin aproximativ 4,8%.
- Un apartament înseamnă un singur bun, care se vinde greu; prețurile locuințelor din România au scăzut cu aproximativ 25% între 2009 și 2014 și au crescut cu aproximativ 70% după aceea.
- La vânzare, impozitul e pe preț, nu pe câștig: 3% în primii 3 ani, 1% după.
- Creditul mărește și câștigul, și pierderea: la un avans de 25%, ±10% la preț înseamnă ±40% din banii tăi, iar rata se plătește și când apartamentul stă gol.
- Fondurile imobiliare și firmele listate îți dau imobiliare cu sume mici și diversificare, cu prețuri care se mișcă zilnic și costuri anuale.
Urmează un alt subiect din partea cu investițiile complicate: criptomonedele, cu regulile europene și riscurile lor.
📚 Surse și data verificării
Verificate la 22 octombrie 2026, în formele consolidate din corpusul legislativ NeoBase, dacă nu e spus altfel.
- Temei legal, impozitul pe chirie și CASS: Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), forma consolidată la 18.10.2026: art. 83 alin. (5) (înregistrarea contractului în 30 de zile); art. 84 alin. (1)–(3) (venitul brut, chiria din contract; venitul net, cu cota forfetară de 20%); art. 123 alin. (2) (cota de 10%); art. 122 alin. (3) (Declarația unică până la 25 mai); art. 155 alin. (1) lit. e) (chiria e venit supus CASS; veniturile din transferul proprietăților imobiliare, cap. IX din titlul IV, nu sunt în lista de la art. 155); art. 170 (pragul de 6 salarii minime). Pragul de 24.300 de lei pentru 2026 și detaliile sunt cele din lecția FP 600.
- Temei legal, impozitul la vânzare: Codul fiscal art. 111 alin. (1) (3% pentru construcțiile și terenurile deținute cel mult 3 ani inclusiv; 1% peste 3 ani; la valoarea tranzacției), alin. (4) și (4^1) (valoarea declarată, dar nu sub valoarea minimă din studiul de piață al camerelor notarilor), alin. (6) (calculat și încasat de notar înainte de autentificare). HG nr. 1/2016, normele, forma consolidată la 31.03.2026, titlul IV pct. 33 alin. (1) lit. a) (contribuabilul e vânzătorul) și lit. g) (perioada de deținere curge de la data dobândirii).
- Temei legal, impozitul pe clădire: Codul fiscal art. 457 alin. (1) (cota 0,08–0,2%, stabilită de consiliul local), alin. (2) (2.677 lei/mp, tip A, cu toate instalațiile), alin. (6) (coeficientul 2,40 pentru rangul I, zona B).
- Temei legal, costurile de cumpărare: Codul civil (Legea nr. 287/2009), forma consolidată la 03.05.2026, art. 1.666 alin. (1) (cheltuielile vânzării, ale cumpărătorului, dacă nu s-a convenit altfel); OMJ nr. 177/C/2024, forma consolidată la 13.01.2025, normele, anexa nr. 2 pct. I lit. f) (vânzare de la 200.001 la 600.000 de lei: 2.805 lei + 0,9% pentru suma care depășește 200.001 lei); Ordinul ANCPI nr. 16/2019, forma consolidată la 08.03.2026, anexa pct. 2.3.2 (intabularea pentru persoane fizice, 0,15% din valoarea din act).
- Temei legal, avansul: Regulamentul BNR nr. 17/2012, forma consolidată la 25.10.2022, art. 18 alin. (1) (cel mult 85% în lei), alin. (3^1) și (3^2) (limitele se reduc cu 10 puncte procentuale pentru cine deține deja o locuință).
- Temei legal, PAD și contractul de chirie: prima PAD de 130 de lei pentru 100.000 de lei, din Legea nr. 260/2008 (forma 11.11.2023), ca în lecțiile FP 140 și 500; contractul înregistrat ca titlu executoriu, Codul civil art. 1.798, ca în lecția FP 600.
- Temei legal, impozitul pe dividende: Codul fiscal art. 97 alin. (7) (16%); câștigul de 3% sau 6% și distribuirile fondurilor, ca în lecțiile 120 și 220 (art. 97 alin. (8^1)).
- Prețurile locuințelor: Eurostat, setul
prc_hpi_a(House price index, annual data), România, toate locuințele, indice 2015 = 100, actualizat la 01.10.2026, citit prin API la 22.10.2026: 2009: 129,28; 2014: 97,22; 2020: 128,44; 2021: 134,09; 2025: 164,82. Calcule (agentul): 97,22 ÷ 129,28 = 0,752 (−24,8%); 164,82 ÷ 97,22 = 1,695 (+69,5%). Valori nominale, fără inflație; seria pentru România începe în 2009, deci nu arată vârful din 2008. - REIT-urile: SEC, Investor.gov, pagina „Real Estate Investment Trusts (REITs)”, citită la 22.10.2026: ce sunt; REIT-urile listate și cele nelistate; riscurile celor nelistate (lichiditatea, valoarea greu de aflat, distribuiri din banii ofertei și din împrumuturi, conflictele de interese); comisioanele de intrare de aproximativ 9–10%.
- Calcule (agentul): Adrian: 1.800 × 12 = 21.600; ÷ 300.000 = 7,2%. Notar: 2.805 + 0,9% × (300.000 − 200.001) = 2.805 + 899,99 = 3.704,99 lei; intabulare 0,15% × 300.000 = 450 lei; total 4.154,99 lei. Încasat 11 × 1.800 = 19.800; impozit 8% = 1.584; clădire 55 × 2.677 × 2,40 × 0,1% = 353,36; costuri 1.584 + 353,36 + 130 + 3.000 + 300 = 5.367,36; net 14.432,64 lei (1.202,72 pe lună); ÷ 300.000 = 4,81%; ÷ 304.154,99 = 4,75%. Venit net pentru CASS 80% × 19.800 = 15.840 < 24.300. Quiz: 3% × 320.000 = 9.600; 1% × 320.000 = 3.200. Bianca: credit 225.000 lei, 300 de luni, 7,57% pe an (0,630833% pe lună), rate egale: 1.672,99 lei; primul an: dobândă 16.924,66, principal 3.151,20; 12 × 1.672,99 = 20.075,88 − 14.432,64 = 5.643,24 lei (470,27 pe lună). ±10% × 300.000 = ±30.000 = ±40% din 75.000.
- Exemplu: Adrian și Bianca sunt persoane inventate. Prețul, chiria, suprafața (55 mp construiți), coeficientul, cota de 0,1%, reparațiile (1% pe an), luna fără chiriaș și întreținerea de 300 de lei sunt alese pentru exemplu; dobânda de 7,57% e cea din lecțiile FP 110 și 140.
- Interpretare: luna fără chiriaș e tratată simplificat: contractele acoperă 11 luni, iar impozitul se socotește pe ele (la un contract în vigoare și neplătit, impozitul s-ar socoti pe tot anul). Costurile de vânzare (agenția, eventuala reparație) și schimbarea chiriei în timp sunt lăsate deoparte. „Vânzarea durează săptămâni sau luni” și „vinzi un fond în câteva zile” sunt descrieri generale, nu termene din lege. Termenul REIT e american; în România, produsele asemănătoare sunt acțiunile firmelor imobiliare listate și fondurile, cu reguli proprii, necitate aici.